Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, а значит, не только собственникам квартир, но и собственникам нежилых помещений, например собственникам магазинов, расположенных на первом этаже многоквартирного дома. Помимо этого, в ней детально определено, что именно является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. К такому имуществу относятся помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В общее имущество также входят земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Размер земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, и его границы определяются по нормам земельного и градостроительного законодательства. Здесь также необходимо отметить, что установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, т.е. после 1 марта 2005 года, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. 

Собственники помещений в многоквартирном доме обладают правом собственности, т.е. правом владения, пользования и распоряжения, на общее имущество в многоквартирном доме. Однако установлен запрет на отчуждение своей доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также на совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. При этом как участники долевой собственности они имеют равные права по отношению к общему имуществу и должны действовать согласованно. 

Реконструкция многоквартирного дома, влекущая уменьшение общего имущества, возможна только с согласия всех собственников помещений в данном доме. 

Объекты (или их части) общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушит права и законные интересы граждан и юридических лиц. Причем такая передача может осуществляться только на основании принятого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения. Такое решение считается принятым при наличии консенсуса собственников помещений в многоквартирном доме, ибо только в этом случае не будут ущемлены права каждого отдельно взятого собственника. 

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации. При этом его государственная регистрация производится в Едином государственном реестре прав по заявлению собственников или уполномоченного ими лица. Такое заявление может подавать лицо, в пользу которого установлен сервитут, если у него имеется соглашение о сервитуте. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Данные нормы в полном объеме относятся и к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом. Запрет собственников многоквартирного дома на сервитут земельного участка, на котором расположен данный дом, не допускается, если объекты, к которым необходим доступ лицам, требующим установления такого сервитута, существовали до принятия ЖК РФ.