Объекты жилищных прав

Жилые помещения федеральный законодатель относит к объектам жилищных прав. Эти права являются индивидуально-определенными вещными правами и принадлежат участникам гражданских правоотношений. Объектом вещных прав является вещь. К ним относятся жилые помещения. Квартиры и жилые дома могут находиться в собственности граждан и юридических лиц или в государственной и муниципальной собственности. В отношении жилых помещений участниками гражданских правоотношений могут совершаться любые действия, не противоречащие российскому законодательству. Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своим жильем в соответствии с его назначением. Он может свой дом или квартиру продать, подарить, завещать, отдать в залог или распорядиться ими иным образом. Что же касается граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных им по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, то такие помещения находятся у них на праве бессрочного владения и пользования. 

В отличие от собственника, проживающий в жилом помещении наниматель при получении письменного согласия от наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи может совершить в отношении жилых помещений следующие действия: 

1) осуществить обмен занимаемой им жилой площади с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма; 

2) передать по договору поднайма часть или в случае временного выезда в командировку или по другим причинам все жилое помещение. 

Законодатель признает жилыми только изолированные помещения, то есть такие помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнату. При этом комната не перестает считаться жилым помещением, если она является проходной или запроходной, но в этом случае она не может являться самостоятельным объектом жилищных прав, например сдаваться в наем. 

На принадлежность жилых помещений к недвижимому имуществу указывает Гражданский кодекс РФ. Эти недвижимые вещи прочно связаны с землей. Такие объекты невозможно переместить без нанесения им ущерба. 

В целях недопущения воздействия на граждан вредных факторов в среде их обитания при планировке и застройке объектов жилищного фонда должны соблюдаться санитарные правила и нормы. Утверждение норм проектирования и проектной документации при строительстве жилых помещений, их реконструкции, техническом перевооружении, ликвидации, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам.  

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания. 

Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. 

В общую площадь жилого помещения включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования - коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры - балконы, лоджии, а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят. 

Исходя из общей площади жилого помещения производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц.